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Artigos Jurídicos

O Escritório EDUARDO REIS ADVOGADOS disponibiliza neste espaço artigos jurídicos, como forma de elucidar algumas questões corriqueiras em diversas áreas do Direito. Boa Leitura!

Declaração anual de débito - Impossibilidade cobrança pela Administradora

DECLARAÇÃO DE QUITAÇÃO ANUAL DE DÉBITO – LEI 12.007/09 – RELAÇÃO DE CONSUMO – PESSOAS JURÍDICAS PRESTADORAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS OU PRIVADOS – CONDOMÍNIO – ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS – COBRANÇA INDEVIDA SUJEITA A REPETIÇÃO EM DUPLICIDADE.
 
1 - Relatório:
 
O presente parecer tem como tema, recente legislação dispondo sobre obrigatoriedade de emissão de Declaração Anual de Quitação de débito a ser efetuada pelos prestadores de serviços públicos ou privados, cujo teor de alguns artigos, sucintamente transcreve-se, para o fim a que se destina o presente:
 
Art. 1o  As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos.”
 
“Art. 3o  A declaração de quitação anual deverá ser encaminhada ao consumidor por ocasião do encaminhamento da fatura a vencer no mês de maio do ano seguinte ou no mês subseqüente à completa quitação dos débitos do ano anterior ou dos anos anteriores, podendo ser emitida em espaço da própria fatura.
 
“Art. 4o  Da declaração de quitação anual deverá constar a informação de que ela substitui, para a comprovação do cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações dos faturamentos mensais dos débitos do ano a que se refere e dos anos anteriores.”
 
A questão a ser levantada é se há relação de consumo entre condomínio e administradora; se há relação de consumo entre condômino e condomínio; Se há relação de consumo entre condômino e administradora e, se, as administradoras de imóveis podem cobrar pela emissão da Declaração de quitação anual de débito; a quem a referida lei é direcionada e, ainda, quais os efeitos da cobrança indevida.
 
2 - Fundamentação:
 
2.1- Há relação de consumo entre condomínio e administradora?
 
Inicialmente, cumpre destacar que a relação existente entre condomínio e administradora de imóveis é de consumo, uma vez que aquela utiliza os serviços contratados como destinatária final, nos moldes figurados nos artigos 2° e 3°, do Código de Defesa do Consumidor.
 
Nessa esteira, a Lei n° 12.007/2009, estabeleceu em seu artigo primeiro que: “As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos” ou seja; o consumidor, no caso, é o condomínio, haja vista a relação de prestação de serviços entabulada entre a administradora e aquele.
 
No caso, a emissão da referida declaração refere-se à taxa administrativa paga pelo condomínio, mensalmente, para a prestação dos serviços, não se referindo, se estão ou não, adimplentes, os condôminos. De tal forma que, cobrar do condomínio emissão de Declaração quanto à adimplência ou inadimplência dos condôminos foge ao equilíbrio dos contratos e não se comporta ao que dispõe a referida lei, figurando-se como prática abusiva nos termos do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor.
 
2.2- Há relação de consumo entre condômino e condomínio?
 
A relação entre condôminos e condomínio não é de consumo e sim, real, ou seja, de co-propriedade, com obrigações sociais de concorrer para o pagamento das despesas.
 
Justificar uma cobrança ao condomínio, pela emissão de declaração de quitação das cotas condominiais de seus condôminos, seria abusiva e despropositada, voltada tão somente a auferir lucro, uma vez que não existe relação de consumo entre condômino e condomínio.
 
2.3- Há relação de consumo entre condômino e administradora?
 
A prestação de serviços realizada pela administradora é indireta em relação aos condôminos. Assim, não existe qualquer relação jurídica entre os condôminos e a administradora de imóveis.
 
Nesse caso, levando-se em consideração que o tema é emissão de declaração anual de quitação de débitos, obrigatória, pelas pessoas jurídicas de direito público ou privado, somente por interpretação errônea, para justificar mais uma cobrança por parte das administradoras é que se poderia crer plausível a cobrança ao condomínio, por um serviço não-solicitado e que não diz respeito aos seus débitos diretos, mas sim, a cada um dos condôminos.
 
2.4- As administradoras de imóveis podem cobrar pela emissão da falada declaração de quitação anual de débito?
 
A teor do que ocorre com as prestadoras de serviços como operadoras de planos de saúde, operadoras de telefonia, companhias de energia elétrica, entre outros, onde as mesmas emitem quitação anual de débito, não cobrando pelo envio da referida declaração e, por tudo já exposto no presente parecer, conclui-se, ser abusiva a cobrança, não se podendo, nem mesmo justificá-la, como emissão de documento, uma vez que o artigo 3°, parte final, da Lei 12.007/2009, diz que: “... podendo ser emitida em espaço da própria fatura.” O que não custaria absolutamente nada para as administradoras de imóveis.
 
2.5- A quem a lei é direcionada?
 
A lei direciona-se aos consumidores, ou seja, aqueles que utilizam o serviço como destinatário final, enquadrando-se nos termos do art. 2° do Código de Defesa do Consumidor.
 
No presente caso, não há necessidade de emissão de declaração de quitação de cotas condominiais pela administradora de imóveis, visto que a lei destina-se aos consumidores e a relação entre condômino e condomínio é real, ou seja, de co-propriedade.
 
2.6- Efeitos da cobrança indevida:
 
Assim, a cobrança realizada pelas administradoras em face dos condomínios afigura-se indevida, sendo prática abusiva na execução do contrato de prestação de serviços. E o parágrafo único do art. 42, do Código de Defesa do Consumidor estipulou uma pena civil para o prestador de serviços que cobrar do consumidor, quantia indevida, com a devolução em dobro, da quantia paga em excesso.
 
Frise-se, com base na Lei do consumidor, que basta a simples cobrança indevida para que o prestador de serviços seja condenado ao pagamento da quantia cobrada indevidamente, em dobro, somente se eximindo desta, quando provar o engano justificável e este somente ocorre, quando não houver dolo (intenção de agir) ou culpa (negligência e/ou imperícia).
 
Nesse caso, não se justifica onerar ainda mais os condomínios com uma declaração que a lei em sua mens legis teve como objetivo beneficiar o consumidor, já que a teor do disposto no artigo 4° da referida lei, a declaração de quitação anual deve conter a “informação de que ela substitui, para a comprovação do cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações dos faturamentos mensais dos débitos do ano a que se refere e dos anos anteriores”.
 
3 - Conclusão:
 
A cobrança ao condomínio pela emissão de declaração pelas administradoras, fundando-se na Lei n° 12.007, de 29 de julho de 2009, é indevida, pois se trata de despropositado expediente das administradoras em fazerem a cobrança e tentar justificá-la de que é para o cumprimento da lei, quando esta não se destina aos condôminos e sim, aos consumidores.
 
É o parecer.
 
Amorim & Reis Advogados Associados
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